3. Il quadro normativo del PEEP

3.1. Inquadramento urbanistico delle aree di piano

Le aree costituenti il nuovo Piano di Zona ai sensi della legge 167/1962 sono le Z.T.O. C2 destinate dalla vigente V.P.R.G. (variante per la residenza) ad espansione residenziale di iniziativa pubblica, nonché l'area destinata a P.E.E.P. dalla nuova V.P.R.G. per l'isola di Murano. Va però tenuto presente che all'inizio dello scorso 1999, successivamente quindi all'approvazione regionale di detta V.P.R.G., è stata adottata dal C.C. una nuova V.P.R.G. (variante generale per la terraferma), attualmente in regime di salvaguardia, che ricomprende ed aggiorna con alcune modifiche la precedente. In particolare, per quanto attiene l'oggetto del presente Piano, alcune zone C2 sono state confermate senza alcuna modifica, mentre in altri casi si sono introdotte modifiche motivate sia da aggiustamenti locali sia da scelte più generali introdotte dalla nuova V.P.R.G.

La progettazione del nuovo P.E.E.P., articolato in nuclei corrispondenti alle C2 ovvero ai perimetri di strumento attuativo unico previsti dalla V.P.R.G., nonché all'area P.E.E.P. di Murano, ha tenuto conto delle due Varianti di Terraferma nel tentativo di avvicinarsi alle indicazioni più recenti approvate dal C.C., all'interno delle variazioni consentite dalle norme di cui all'art. 11 della legge regionale 61/1985, e successive modifiche, nel passaggio dallo strumento urbanistico generale ad uno strumento attuativo di iniziativa pubblica.

La definizione delle quantità edificabili ha, in particolare, confrontato quelle previste dalle due V.P.R.G., espresse nello strumento urbanistico vigente in metri cubi di volume e in quello adottato in metri quadrati di superficie lorda di pavimento. Per verificare la conformità delle quantità residenziali previste nei singoli nuclei, queste sono state raffrontate alle volumetrie indicate dalla prima variante nonché a quelle convenzionalmente calcolabili per la seconda, determinando i mc. di V realizzabili nei singoli nuclei attraverso la moltiplicazione del dato espresso dalle tabelle in mq. di Sp con il coefficiente ×3, come previsto all'art. 4 delle N.T.A della Variante adottata.

Si è infine tenuto conto del lavoro svolto in preparazione della nuova V.P.R.G. di terraferma (quella adottata) che, per alcune zone di particolare interesse ai fini della definizione di un coerente disegno urbano, ha ritenuto opportuna la proposizione di progetti-guida.

3.2. I nuclei territoriali del piano

Il Piano di Zona si articola in n. 17 nuclei che recepiscono sostanzialmente, ad esclusione del nucleo di Sacca San Mattia individuato dalla V.P.R.G. dell'isola di Murano sopra richiamata, la localizzazione delle Z.T.O. C2 individuate dalle due Varianti di terraferma, vigente e adottata, nonché, in buona misura, la loro perimetrazione. Va rilevata la particolarità dei due nuclei n. 3 e 4, Bissuola sud e Bissuola nord, i cui perimetri corrispondono, come prescritto dalla V.P.R.G. adottata, ad ambiti di unico strumento attuativo, comprendenti diverse destinazioni urbanistiche di zona.

I nuclei risultano distribuiti su tutto il territorio della terraferma, privilegiando aree già urbanizzate in corrispondenza di insediamenti consolidati, rispetto ai quali si integrano, sia sotto il profilo della struttura insediativa che delle urbanizzazioni.

Particolare attenzione è stata posta nella progettazione dell'area di Bissuola, riprendendo le indicazioni della V.P.R.G. vigente, sviluppate dalla successiva V.P.R.G., il cui obiettivo è il ridisegno dei confini orientali di Mestre.

Lo schema progettuale dell'intera area è stato definito attraverso la predisposizione, nel 1996, di un progetto-guida, successivamente recepito dalla V P.R.G. adottata.

L'obiettivo principale che il progetto-guida si è posto è stato quello di disegnare un nuovo quartiere strutturato da un lungo canale verde che pone in continuità tre aree: quella a nord-ovest oltre la circonvallazione, l'area di Bissuola e il parco lungo il canale Osellino. L'espansione residenziale si appoggia su una nuova strada di collegamento nord-sud, già prevista dal P.R.G. vigente, che viene ridefinita nei suoi caratteri sia fisici che funzionali. Il canale verde assolve la funzione di spazio di unione tra elementi del progetto e il contesto, e si articola in una serie di luoghi differenziati.

Nel complesso, questo progetto di intervento interessa tre grandi ambiti territoriali assoggettati a pianificazione attuativa: Bissuola sud, Bissuola nord e Favaro. Quest'ultima area non è tuttavia compresa nel Piano di Zona essendo classificata come C2 di iniziativa privata.

Oltre ai lotti residenziali le aree comprendono vaste zone verdi con attrezzature pubbliche o ad uso pubblico.

3.3. Il dimensionamento generale e gli standard urbanistici

Complessivamente il P.E.E.P. copre una superficie di mq. 845.664, per un volume residenziale totale di mc. 971.768, consentendo l'insediamento di 6.559 nuovi abitanti, calcolati sulla base dei parametri dell'art. 22 della legge regionale 61/1985.

Sommando ai 6.559 abitanti-vani previsti dal presente P.E.E.P. gli 1.315 abitanti-vani che rappresentano - come già sottolineato - la quota di "offerta anticipata" derivante da programmi di intervento approvati o in corso di approvazione, assimilati alle caratteristiche dell'edilizia economica e popolare localizzata in aree P.E.E.P., l'offerta complessiva risulta pari a 7.874 abitanti-vani che rappresentano il 41,3% della previsione di fabbisogno totale (19.065 abitanti-vani). Il fabbisogno minimo di edilizia economica e popolare nell'intero territorio comunale era stato più sopra calcolato in 7.626 nuovi abitanti-vani. L'eventuale fabbisogno aggiuntivo derivante dalla futura approvazione di strumenti generali, attualmente solo adottati o in fase di redazione, dovrà essere soddisfatto attraverso varianti al P.E.E.P.

Come più volte ripetuto, il P.E.E.P. si inserisce in un contesto in cui coesistono strumenti urbanistici generali vigenti o adottati in regime salvaguardia.

In particolare le due Varianti generali interessanti la terraferma, tranne il nucleo di Sacca San Mattia a Murano, differiscono nel parametro di applicazione degli standard, corrispondente a complessivi mq. 21,5/abitante nella V.P.R.G. vigente ed incrementato, per la maggior parte delle Z.T.O. C2, a complessivi mq. 30,5/abitante nella V.P.R.G. adottata.

Il dimensionamento delle aree destinate ad urbanizzazioni primarie e secondarie, che soddisfano lo standard, è stato calcolato in base alle previsioni della V.P.R.G. adottata.

Le aree a standard ammontano a complessivi mq. 401.825, opportunamente disaggregati nelle tavole di Piano.

La tabella seguente rappresenta la sintesi dei principali dati di dimensionamento e carature urbanistiche complessivi e per singoli nuclei del Piano.

La sua lettura contestuale alle tabelle delle V.P.R.G. vigente e adottata consente, in particolare:

a) il confronto tra P.E.E.P. e V.P.R.G. vigente per quanto riguarda:

b) il confronto tra P.E.E.P. e le due V.P.R.G., vigente e adottata, per quanto riguarda:

Tab. 4

*) ove non espressamente indicato, si intende applicata la norma generale che consente un V non residenziale fino ad un massimo del 20% del V totale per ogni singolo nucleo (vedi art. 7 delle NTA).
 
3.4. I criteri di assegnazione delle aree

Il P.E.E.P. sarà accompagnato dall'approvazione di un nuovo Regolamento per l'assegnazione delle aree.

Come richiamato nella premessa, per la sua stesura si è partiti dal riconsiderare le difficoltà e, in molti casi, i risultati insoddisfacenti della prima generazione del P.E.E.P.:

Il nuovo Regolamento di assegnazione intende tener conto della legislazione statale e regionale più recente la quale, negli anni che hanno fatto seguito all'esaurimento del primo "piano decennale" (legge 457/1978), ha progressivamente traghettato una parte della recente legislazione, nata come "straordinaria" o "di emergenza", verso la pratica amministrativa corrente.

Questa ha consentito di affiancare e, in parte, di modificare sostanzialmente alcune norme precedenti, attribuendo una maggiore attenzione verso tipologie innovative di intervento (programmi complessi e ricorso a procedure di approvazione semplificate: ad es. gli accordi di programma), tendenti a privilegiare la progettazione unitaria dei programmi costruttivi, la pluralità funzionale, la sinergia di risorse pubbliche-private, le caratteristiche di fattibilità particolarmente sotto gli aspetti della disponibilità delle aree, del finanziamento complessivo dei programmi, della completezza delle urbanizzazioni e della definizione temporale degli interventi.

Il nuovo Regolamento di assegnazione si propone quindi alcune coordinate generali: