Area fabbricabile

Per area fabbricabile si intende l'area utilizzabile  a  scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi, ovvero  in  base  alle   possibilità   effettive   di   edificazione determinate secondo i criteri previsti agli  effetti  dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità. Si  applica  l'articolo  36, comma 2, del decreto-legge 4 luglio 2006,  n.  223,  convertito,  con modificazioni, dalla legge 4 agosto 2006, n. 248.  
Sono  considerati, tuttavia, non  fabbricabili,  i  terreni  posseduti  e  condotti  dai coltivatori diretti e dagli imprenditori  agricoli  professionali  di cui all'articolo 1 del decreto legislativo  29  marzo 2004,  n.  99, iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole  di cui all'articolo 1, comma 3, del citato decreto legislativo n. 99 del 2004,  sui  quali  persiste  l'utilizzazione agrosilvo- -pastorale mediante l'esercizio  di  attività dirette  alla  coltivazione  del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura  e  all'allevamento  di animali. Il comune, su richiesta del contribuente, attesta se un'area sita nel proprio  territorio  e'  fabbricabile  in  base  ai  criteri stabiliti dalla presente lettera;
(art. 1 comma 741 lettera d) L. 160/2019)

Circa il momento a partire dal quale un terreno si deve considerare fabbricabile, il legislatore (1) ha chiarito che assume rilevanza l'adozione, da parte del Comune, dello strumento urbanistico generale, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo. (art. 36, comma 2, D.L. n. 223 04.07,2006, convertito con modificazioni dalla L. 04.08.2008, n. 248)
E', inoltre, considerata edificabile l'area sulla quale sono in corso interventi di nuova costruzione di fabbricati, di demolizione dei fabbricati esistenti, di restauro, risanamento e ristrutturazione del patrimonio edilizio. ( art. 3, comma 1, lett. c), d) ed e), D.P.R. 06.06.2001, n. 380)

Per  le  aree fabbricabili, il valore e' costituito  da  quello  venale  in  comune commercio al 1° gennaio  dell'anno  di  imposizione,  o  a  far  data dall'adozione degli strumenti urbanistici, tenuto conto dei seguenti parametri:  
    • zona territoriale,
    • ubicazione,
    • indice  di  edificabilità,  
    • destinazione d'uso,  
    • oneri  per  eventuali  lavori  di adattamento del terreno necessari per la costruzione,
    • prezzi  medi rilevati  sul  mercato  dalla  vendita  di   aree   aventi   analoghe caratteristiche.

In caso di utilizzazione edificatoria dell'area,  di demolizione  di  fabbricato,  di  interventi  di recupero  a   norma dell'articolo 3, comma 1, lettere c), d) e f), del testo unico  delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di  cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380,  la base imponibile e' costituita  dal  valore  dell'area,  la  quale  e' considerata fabbricabile, senza computare il valore del fabbricato in corso  d'opera,  fino  alla  data  di ultimazione  dei   lavori   di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino  alla  data  in  cui  il  fabbricato  costruito,  ricostruito  o ristrutturato e' comunque utilizzato.
(art. 1 comma 746 L. 160/2019)

L’Ufficio Tributi mette a disposizione uno strumento idoneo alla determinazione del più probabile Valore venale delle Aree Fabbricabili al fine di indirizzare e agevolare il contribuente per il pagamento dell’IMU senza comunque che l'Ente sia limitato nella sua facoltà accertativa nel caso si verifichi che l'area ha un valore maggiore di quanto calcolato con lo strumento sottostante anche confrontandone il risultato con eventuali rogiti registrati.

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