Regione Veneto
1. Premessa - Il P.E.E.P. del 1965
A seguito dell'emanazione della legge n. 167 del 18 aprile 1962 il primo Piano di Zona del Comune di Venezia fu approvato con decreto del Ministro dei Lavori Pubblici il 10 febbraio 1965 ed è definitivamente scaduto il 9 febbraio 1985.
I dati che caratterizzavano quantitativamente il Piano erano:
- previsione stimata di nuovi abitanti-vani: 55.000 in terraferma, 7.000 tra Cavallino ed Estuario, per un totale di 62.000 nuovi abitanti-vani;
- quota localizzata all'interno del P.E.E.P.: 41.000 in terraferma e 7.000 tra Cavallino ed Estuario, per un totale di 48.000 abitanti-vani, pari al 77% dell'incremento totale;
- aree interessate dal P.E.E.P.: 250 ha. frazionati in 14 nuclei in terraferma e 10 tra Cavallino ed Estuario. La maggioranza delle aree, pari all'82% dell'intera superficie, era localizzata in terraferma.
Rispetto alla formulazione originaria il P.E.E.P. ha subito numerose modificazioni, sia al momento dell'approvazione ministeriale, che ne ha stralciato tutti i nuclei localizzati nelle isole, sia nel corso della sua vigenza, attraverso alcune varianti rese necessarie in conseguenza della localizzazione di opere pubbliche, o di variazioni planivolumetriche più rispondenti alle necessità degli operatori, o di finanziamenti consistenti resisi disponibili nel campo dell'edilizia residenziale pubblica che hanno incrementato e reso urgente la domanda di aree appropriate.
Complessivamente le varianti sono rimaste all'interno del dimensionamento originale, che tuttavia non è mai stato completamente sfruttato a causa del sottoutilizzo delle volumetrie consentite o della presenza di aree di difficile utilizzazione.
A tale proposito si riportano alcune considerazioni contenute nella relazione che accompagna la nuova V.P.R.G. per la terraferma (adottata dal Consiglio Comunale con deliberazione n. 16 del 25 gennaio 1999) perché, tenendo conto dalla passata esperienza, essa è stata impostata in modo da dare risposte più adeguate alle diverse caratteristiche della domanda attuale e prevedibile.
I motivi del sottoutilizzo delle volumetrie previste dal primo P.E.E.P. vanno ricondotti principalmente:
- agli stralci apportati da varianti al P.E.E.P., già approvato o in itinere, tra le quali la più consistente fu quella relativa al "Parco del Piraghetto", che ha comportato lo stralcio di circa 1.260 abitanti-vani;
- alle modalità di realizzazione del P.E.E.P. medesimo: per prassi consueta l'assegnazione dei finanziamenti pubblici avviene infatti sulla base delle domande degli operatori e non delle previsioni e della struttura del piano. E' avvenuto quindi che soggetti diversi, separatamente e per quote di intervento spesso modeste, abbiano chiesto al Comune l'assegnazione di lotti P.E.E.P. utilizzando poi della volumetria prevista solo la parte necessaria e compatibile con l'entità del finanziamento. Il frazionamento nello spazio e nel tempo degli interventi finanziati non ha peraltro consentito, se non in casi eccezionali, la possibilità di accorpamento o coordinamento tra i vari soggetti, cosa che avrebbe consentito un migliore sfruttamento delle densità previste. Solo nei casi - assai rari - di programmi di finanziamento massicci destinati ad un unico operatore è stata conseguita la realizzazione dell'intera edificabilità consentita: ma tale situazione ha creato, d'altro verso, problemi anche maggiori derivanti dalla concentrazione in un singolo nucleo di una tipologia residenziale unica e di una utenza uniforme. Di tali problemi - che sono derivati da condizioni di domanda, caratteristiche di finanziamenti, sistemi di produzione in parte diversi dagli attuali - si è ripetutamente discusso.
Sul determinarsi di aree di difficile utilizzazione hanno invece giocato, insieme ai fattori sopra richiamati, ulteriori motivi conseguenti alla conformazione ed alla gestione del P.E.E.P. quali:
- la presenza nei nuclei P.E.E.P. di edifici preesistenti;
- la realizzazione nei singoli nuclei di interventi assai parcellizzati e diluiti nel tempo;
- l'ubicazione non più adeguata all'edificazione delle aree residuali.
In definitiva, la volumetria non utilizzata e inutilizzabile rispetto a quella prevista dal primo P.E.E.P. è risultata di 1.076.471 mc., corrispondente, con i parametri allora assunti, a 10.764 abitanti-vani.
L'insieme delle previsioni quantitative e qualitative del primo P.E.E.P. si è rivelato perciò solo parzialmente conseguibile, poiché il tendenziale sottoutilizzo delle capacità edificatorie inizialmente previste, con accumulo di volumetria inutilizzata nei singoli nuclei e per il P.E.E.P. nel suo insieme, ha portato assai presto alla saturazione delle aree nonostante una disponibilità teorica di cubatura non più sfruttabile entro i perimetri originari.
Le previsioni del fabbisogno riferite al primo arco decennale di attuazione si sono altresì dimostrate del tutto irrealistiche, dal momento che allo scadere del diciottesimo anno di vigenza la cubatura residua teorica del primo P.E.E.P. ammontava ancora a più di 10.000 vani, pari al 25% delle previsioni del 1965, anche se di fatto alcuni interventi recenti si sono dovuti localizzare su aree individuate in variante al P.E.E.P. originario o su ambiti perimetrati ai sensi dell'art. 51 delle legge 865/1971.
L'Amministrazione Comunale dovrà cercare di prevenire tali "sprechi" anche mediante l'introduzione di criteri di assegnazione delle aree e di strumenti di gestione ed attuazione del P.E.E.P. più orientati ad una sua realizzazione organica "per parti".